Atvērtie dati vs. sludinājumi: kā novērtēt īpašumu, izmantojot abus avotus

Kāpēc salīdzināt atvērtos datus ar sludinājumiem?

Nekustamā īpašuma novērtēšanai ir svarīgi izmantot gan atvērtos datus (vēsturiskos darījumus), gan nekustamo īpašumu sludinājumus. Katrs avots sniedz savu perspektīvu: atvērtie dati rāda, par ko īpašumi patiesībā tika pārdoti, bet sludinājumi parāda, par ko tie tiek piedāvāti šobrīd. Izprotot abu avotu atšķirības un ierobežojumus, varat iegūt precīzāku īpašuma novērtējumu.

Kas ir atvērtie dati (tirgus dati)?

Atvērtie dati jeb tirgus dati ir oficiāli reģistrēti nekustamā īpašuma darījumi, kas tiek publicēti Valsts zemes dienesta (VZD) reģistrā. Šie dati ietver informāciju par katru pabeigto darījumu: adresi, cenu, platību, darījuma datumu un citus parametrus. Nekustamā īpašuma datu platformās, piemēram, Hesti, šie dati tiek apkopoti un strukturēti, lai būtu viegli analizējami. Atvērtie dati ir uzticams avots, jo tie atspoguļo faktiskās pārdošanas cenas, nevis tikai pieprasītās cenas.

Kas ir nekustamo īpašumu sludinājumi?

Nekustamo īpašumu sludinājumi ir aktīvi piedāvājumi, kur īpašuma īpašnieki vai aģenti publicē informāciju par īpašumu, ko vēlas pārdot vai izīrēt. Sludinājumos parasti norādīta pieprasītā cena, īpašuma raksturojums, fotogrāfijas un kontakti. Ss com sludinājumi un citās platformās var atrast tūkstošiem aktīvo sludinājumu. Svarīgi saprast, ka sludinājumu cenas bieži ir sākuma punkts sarunām, nevis galīgā cena.

Kāpēc sludinājumu cenas var atšķirties no darījumu cenām?

Ir vairāki iemesli, kāpēc sludinājumos norādītā cena var atšķirties no faktiskās pārdošanas cenas:

• Sarunu telpa — pārdevēji bieži sāk ar nedaudz augstāku cenu, lai atstātu vietu sarunām. Praksē pārdošanas cena var būt 5-10% zemāka nekā sludinājumā norādītā cena.
• Tirgus dinamika — ja tirgus mainās ātri, sludinājumu cenas var būt novecojušas, bet darījumu cenas atspoguļo aktuālo situāciju.
• Īpašuma stāvoklis — sludinājumā var nebūt pilnīgi precīzi aprakstīts īpašuma stāvoklis, kas ietekmē galīgo cenu.
• Papildu izmaksas — dažreiz sludinājumā norādītā cena neietver visas izmaksas, kas var ietekmēt galīgo darījuma summu.

Kad atvērtie dati var būt augstāki?

Interesanti, ka dažos gadījumos atvērtajos datos redzamā cena var būt nedaudz augstāka, nekā varētu gaidīt, salīdzinot ar sludinājumiem. Tas var notikt šādos scenārijos:

• Mēbeles un interjers — ja darījums ietver arī mēbeļu, tehnikas vai interjera elementu pirkumu, kopējā summa būs augstāka, bet tā neattiecas tikai uz īpašumu.
• Atsevišķi elementi — dažreiz darījums ietver arī pagrabu, autostāvvietu, bērnu spēļu laukumu vai citus atsevišķus elementus, kas tiek reģistrēti kopā ar galīgo summu.
• Papildu īpašumi — darījums var ietvert vairākus īpašumus vai zemes gabalus, kas kopā veido augstāku summu.

Tāpēc, analizējot atvērtos datus, ir svarīgi pārbaudīt, vai darījums ietver tikai īpašumu vai arī citus elementus.

Kā novērtēt īpašumu, izmantojot abus avotus?

Lai iegūtu precīzāko īpašuma novērtējumu, izmantojiet šādu pieeju:

1. Sāciet ar atvērtajiem datiem — meklējiet līdzīgus īpašumus, kas tika pārdoti pēdējos 12-24 mēnešos. Skatiet vidējo un mediānas cenu €/m².
2. Salīdziniet ar sludinājumiem — meklējiet līdzīgus īpašumus aktīvos sludinājumos un salīdziniet to cenas ar vēsturiskajiem darījumiem.
3. Ņemiet vērā sarunu telpu — ja sludinājumu cena ir 10% augstāka nekā līdzīgu īpašumu vidējā pārdošanas cena, var būt, ka pārdevējs ir gatavs sarunām.
4. Pārbaudiet darījumu detaļas — izpētiet, vai atvērtajos datos redzamie darījumi ietver tikai īpašumu vai arī citus elementus (mēbeles, pagrabu u.c.).
5. Izmantojiet abus avotus kopā — kombinējiet informāciju no abiem avotiem, lai iegūtu pilnīgu tirgus ainu.

Praktisks piemērs: dzīvoklis Centrā

Pieņemsim, ka meklējat 2 istabu dzīvokli Centrā, 50 m². Kā izmantot abus avotus?

Solis 1: Atvērtie dati Meklējiet līdzīgus dzīvokļus, kas tika pārdoti pēdējos 12 mēnešos. Pieņemsim, ka atrodat 10 darījumus ar vidējo cenu 1200 €/m². Tas nozīmē, ka vidējā pārdošanas cena bija 60 000 €.

Solis 2: Sludinājumi Meklējiet līdzīgus dzīvokļus aktīvos sludinājumos. Pieņemsim, ka atrodat 5 sludinājumus ar vidējo cenu 1300 €/m² (65 000 €).

Solis 3: Analīze Sludinājumu cenas ir aptuveni 8% augstākas nekā faktiskās pārdošanas cenas. Tas norāda, ka:

• Pārdevēji atstāj vietu sarunām
• Tirgus var būt nedaudz karstāks nekā vēsturiskie darījumi rāda
• Reālistiska cena būtu ap 62 000-63 000 € (ņemot vērā sarunu telpu)

Solis 4: Detalizēta pārbaude Pārbaudiet, vai vēsturiskajos darījumos nav iekļauti papildu elementi. Ja kāds darījums izskatās pārāk dārgs, iespējams, tas ietvēra arī mēbeles vai citus elementus.

Biežākās kļūdas un kā tās izvairīties

Analizējot atvērtos datus un sludinājumus, izvairieties no šīm kļūdām:

• Novecojuši dati — neizmantojiet darījumus, kas vecāki par 24 mēnešiem, jo tirgus var būt būtiski mainījies.
• Nepareiza salīdzināšana — salīdziniet tikai tieši līdzīgus īpašumus (tāds pats rajons, sērija, platība, istabu skaits).
• Ignorēšana sarunu telpu — nepieņemiet, ka sludinājuma cena ir galīgā cena; vienmēr ņemiet vērā iespējamo sarunu telpu.
• Nepietiekama detalizācija — nepārbaudiet, vai darījums ietver tikai īpašumu vai arī citus elementus.
• Vienas avota izmantošana — izmantojiet gan atvērtos datus, gan sludinājumus, lai iegūtu pilnīgu ainu.

Kā Hesti palīdz salīdzināt atvērtos datus ar sludinājumiem?

Hesti platforma ļauj vienlaikus skatīt gan atvērtos datus, gan nekustamo īpašumu sludinājumus:

• Datu karte — skatiet gan vēsturiskos darījumus, gan aktīvos sludinājumus kartē, lai salīdzinātu cenas vienā apkaimē.
• Darījumu katalogs — detalizēti pārlūkojiet vēsturiskos darījumus ar filtriem pēc rajona, cenas, datuma un citiem parametriem.
• Sludinājumu katalogs — meklējiet un filtrējiet aktīvos nekustamo īpašumu sludinājumus.
• MĪ cenu prognozes — saņemiet mašīnmācīšanās balstītu tirgus cenas novērtējumu, kas ņem vērā gan vēsturiskos darījumus, gan aktuālos sludinājumus.

Šī kombinācija ļauj iegūt precīzāko īpašuma novērtējumu un saprast pilnu tirgus ainu.

Secinājumi

Atvērtie dati un nekustamo īpašumu sludinājumi ir abi svarīgi avoti īpašuma novērtēšanai. Atvērtie dati rāda, par ko īpašumi patiesībā tika pārdoti, bet sludinājumi parāda, par ko tie tiek piedāvāti šobrīd. Izprotot, ka sludinājumu cenas bieži ir augstākas (saglabājot sarunu telpu), bet atvērtie dati dažreiz var būt augstāki (ja ietver papildu elementus), varat iegūt precīzāku īpašuma novērtējumu. Izmantojot abus avotus kopā un detalizēti analizējot katru darījumu un sludinājumu, varat pieņemt informētus lēmumus un izvairīties no pārmaksas vai nepietiekamas cenas noteikšanas.