Kas ir īres ienesīgums un kā to pareizi aprēķināt
Uzzini, kā aprēķināt nekustamā īpašuma īres ienesīgumu, kādi faktori to ietekmē un kas Latvijas tirgū tiek uzskatīts par labu atdevi.
Mārtiņš Kozlovskis
Galvenie secinājumi
Īres ienesīgums parāda investīcijas atdevi. Tas palīdz salīdzināt dažādus īpašumus savā starpā.
Bruto ienesīgums ir vienkāršs, bet nepilnīgs — tas neņem vērā izmaksas.
Neto ienesīgums ir reālāks, jo iekļauj remontus, komunālos, tukšos periodus un nodokļus.
Latvijā labs īres ienesīgums parasti ir ~5–8 % gadā, atkarībā no riska un lokācijas.
Kas ir īres ienesīgums?
Īres ienesīgums (rental yield) ir rādītājs, kas parāda, cik lielu gada atdevi procentos Tu saņem no ieguldītās naudas īpašumā. Tas palīdz atbildēt uz jautājumu: vai šis dzīvoklis ir laba investīcija, ne tikai labs pirkums?
Bruto ienesīgums (vienkāršais aprēķins)
Bruto ienesīgumu aprēķina šādi:
(Mēneša īre × 12) ÷ Īpašuma cena × 100 %
Piemērs:
- Dzīvokļa cena: 100 000 €
- Mēneša īre: 600 €
(600 × 12) ÷ 100 000 = 7,2 % bruto ienesīgums
Tas ir labs salīdzināšanas rīks, bet vēl neatspoguļo realitāti.
Neto ienesīgums (reālā bilde)
Neto ienesīgums ņem vērā izmaksas:
- Remonti un uzturēšana
- Tukšie mēneši bez īrnieka
- Apsaimniekošanas izmaksas
- Nodokļi
- Apdrošināšana
Piemērs:
- Gada īres ienākumi: 7 200 €
- Gada izmaksas: 1 700 €
(7 200 – 1 700) ÷ 100 000 = 5,5 % neto ienesīgums
Tieši šo skaitli investori vērtē visnopietnāk.
Kas ir labs īres ienesīgums Latvijā?
- 3–4 % – zems ienesīgums (bieži centrā, jaunajos projektos)
- 5–6 % – labs, sabalansēts variants
- 7–8 %+ – augsts ienesīgums, bet bieži ar lielāku risku
Jo augstāks ienesīgums, jo bieži:
- Vājāka lokācija
- Vecāka ēka
- Lielāks īrnieku mainības risks
Kas visvairāk ietekmē ienesīgumu?
Īpašuma cena
Jo zemāka iegādes cena, jo vieglāk sasniegt augstu ienesīgumu.
Lokācija
Centrs = stabilitāte, bet zemāks ienesīgums. Mikrorajoni = augstāka atdeve, bet lielāks risks.
Dzīvokļa tips
Mazie dzīvokļi (1–2 istabas) parasti dod augstāku ienesīgumu nekā lieli.
Kvalitāte
Labs remonts un mēbeles ļauj prasīt augstāku īri un samazina tukšos periodus.
Secinājumi
Īres ienesīgums ir viens no svarīgākajiem rādītājiem nekustamā īpašuma investīcijās. Bruto ienesīgums palīdz ātri atlasīt variantus, bet lēmumi jāpieņem, balstoties uz neto ienesīgumu.
Hesti tirgus dati un darījumu vēsture palīdz novērtēt gan īpašuma cenu, gan reālistisku īres potenciālu.